物业管理涉及相当大的费用，包括保险维修、税收、公用事业、园林绿化、清洁和保安。当业主计算出来时，他们提出了一个关键的衡量标准:他们的净营业收入(NOI)。
通过NOI，您可以确定财产的价值及其可能提供的潜在回报。但是NOI可能有点难以理解，特别是如果你是游戏新手。以下是有关净营业收入及其计算方法的更多信息。
什么是净营业收入?
净营业收入(Net operating income，简称NOI)衡量的是资产或投资减去后的盈利能力营业费用从收入。它通常用于商业房地产行业，以确定办公楼、公寓大楼或仓库等投资物业的盈利能力。
要计算NOI，需要将所有相加收入然后减去运营费用——通常是与物业管理直接相关的费用，包括房地产税、保险、公用事业和维护。这种计算不包括许多其他成本，包括所得税、债务利息、资本支出和折旧，因为这些不被视为直接经营费用。
NOI类似于利息、税项、折旧和摊销前的收益(EBITDA)，这是一种在其他行业广泛使用的衡量企业潜在运营盈利能力的指标。
净营业收入通常按年计算，而不是按月或按季度计算，以考虑季节性或不定期的费用，如景观美化、除雪或擦窗。
NOI还根据房地产的购买价格，使用所谓的资本化率或资本化率来衡量房地产的潜在投资回报。例如，以1000万美元购买的公寓大楼，每年产生100万美元的净营业收入，其上限率为10%(或100万美元除以1000万美元)。
如何计算净营业收入
净营业收入公式如下:
营业总收入-营业费用= NOI
然而，获得这个方程的两个变量需要几个步骤。总营业收入来源于总潜在收入，或者是一处房产在其所有出租空间都被填满的情况下产生的最大收益。由于空缺或未付租金而造成的任何收入损失都从潜在总收入中扣除。然后减去营业费用。
为了演示年度NOI计算，想象一个办公楼具有以下规格和统计数据:
办公空间:75000平方英尺
租金率:每平方英尺每年30美元
总潜在收入:75,000 × 30美元= 2,250,000美元
自动售货机收入:25000美元
计算大楼的净营业收入可能是这样的:
| 营业总收入 |
| 租金:75000平方米。每平方英尺30美元。英国《金融时报》。 |
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| 自动售货机 |
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| 总潜在收入 |
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| 减去空置面积，2500平方米。每平方英尺30美元。 |
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| 营业总收入 |
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然后从总营业收入中减去以下金额:
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营业费用
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| 房产税 | 300000美元 |
| 楼宇现场管理 | 100000美元 |
| 公用事业公司 | 50000美元 |
| 保险 | 60000美元 |
| 维护 | 90000美元 |
| 营业总费用 | 600000美元 |
有了这两个变量，你可以使用下面的公式计算NOI:
220万- 60万= 160万美元
然后，您可以通过将NOI除以该物业的当前市场价值来计算上限率。ob欧宝娱乐app下载地址假设业主花了两千万美元买了这栋楼。在这种情况下，封顶率的计算(NOI /物业的市场价值)是这样的:ob欧宝娱乐app下载地址
160万美元/ 2000万美元= 0.08或8%
净营业收入和债务成本
物业的净营业收入经常与其债务利息支付进行比较。这被称为偿债覆盖率(DSCR)，这是一种财务指标，用于衡量房产偿还债务的能力，即其NOI超过或低于其利息支出的程度。
业主和贷款人通过评估DSCR来决定购买房产的融资条款，或者决定贷款是否有意义。这个比率越高越好。DSCR高于1对于有利可图的投资是必不可少的。
如果业主以现金支付2000万美元购房价格的一半，并以6%的年利率贷款支付剩余的1000万美元，那么利息支出为每年60万美元。这种情况下的DSCR方程为:
NOI(160万美元)/利息(60万美元)= 2.67美元或2.67美元
因此，每一美元的贷款利息支出产生2.67美元的净营业收入，这意味着这笔交易在财务上是可行的。
影响净营业收入的因素
净营业收入和封顶率可根据以下因素波动:
- 租金及空置率．如果业主提高租金、填补空缺或收取拖欠租金，出租物业收入就会增加。相反，较低的租金和更多的空置和拖欠减少租金收入。
- 营业费用．财产税可能会增加(或者更罕见的是减少)，保险、公用事业和维护成本可能会上升或下降。
- ob欧宝娱乐app下载地址市场状况．经济繁荣或放缓都会导致职位空缺和拖欠率的增加或减少。这同样适用于住房或办公空间供应与需求脱节的地区。