零售租赁的终极指南:为你的零售业务寻找空间

打开一个物理零售商店会让人望而生畏。虽然商店是发展业务的一个重要工具，但租赁过程可能是艰巨和压倒性的。

本零售租赁指南将提供租赁过程的概述，选择零售地点的策略，以及谈判租赁的技巧，以支持您的业务目标。

为什么零售空间是2022年的热门话题

实体零售空间正在复苏。在2022年第一季度，店内零售和食品销售增加了11.5%。3月份，购物中心客流量大略低于2019年的水平。根据世邦魏理仕的数据，现在的空置率是最低在一个十年。虽然主要大都市地区的复苏速度较慢，但租金却在上涨，尤其是在美国东南部。

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不过，现在是开零售店的最佳时机。实体店已经成为满足新的消费习惯的必要渠道。

随着在线客户获取成本的持续增长，实体店可以创造品牌知名度，推动客户参与，并建立品牌忠诚度。

与商业房地产经纪人合作

租户可能会选择与经纪人合作，以导航租赁过程。

与经纪人合作有很多好处。哈吉斯说:“(经纪人)不仅能够根据你的搜索标准确定可用的空间，而且商业租赁结构比住宅或公寓租赁要复杂得多。”“(租赁)需要对所有重要因素的‘市场’有深刻的理解。”ob欧宝娱乐app下载地址

选择合适的经纪人至关重要。经纪人通常专门从事特定的市场和用途(例如，办公室、零售、健身、餐馆)。ob欧宝娱乐app下载地址经纪人应该花时间了解你的业务和目标。

记住，经纪人会收取费用(平均租赁总成本的6%到10%)。有时，租客可以协商让房东支付中介费。在进入租赁程序之前，讨论费用的条款是很重要的。

购房vs零售租赁

虽然不太常见，但也有机会购买商业大厦。考虑你的商业目标、时机和资金来源是至关重要的。

租赁可以降低你的风险，需要的资金更少，而且对想马上开新店的企业主更有利。

拥有一栋建筑可以让你完全控制一处房产，并且你有机会在未来将其出租。然而，这需要获得资金，需要时间，还需要大量的尽职调查。

现在，让我们仔细看看零售租赁的过程。

零售租赁是如何运作的?

在这里，我们将分解租赁零售空间的步骤。

1.准备一份商业计划和预算

准备是至关重要的。开发一个商业计划将帮助你确定你的目标和了解你的开支。它还可以确定哪些领域可能需要额外的专业知识。

联系房东时，你可能还需要一份商业计划书。有经验的租赁经理会做好功课，确保新租客能付得起租金。

“要做好准备，了解你的数据，并讲述你的(品牌)故事。做好准备，对自己的演讲充满信心。Ukropina Sabaugh该公司是一家商业房地产咨询公司。

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在起草你的商业计划时，问以下问题:

• 你对零售店的目标是什么?
• 你的目标客户是谁?
• 你的业务支出是多少(员工数量、销售点(POS)系统、商品等)?
• 你将如何推销你的商店?ob欧宝娱乐app下载地址
• 你们的预计销售额是多少?
• 你希望你的商店看起来怎么样?
• 你的建设成本是多少?(请记住，建筑可能需要市政府的许可和建筑师的帮助。)
• 你的时间安排是什么?

2.制定选址策略

一旦你了解了你的目标和成本，选择正确的位置是成功的关键。我们将包括一个物理位置清单如下。

这里有一些问题可以帮助你确定你的位置标准。

你的客户都在哪里?

选择合适的地点从你的目标客户开始。OB欧宝娱乐APP他们在哪里购物?如果你一直在网上运营，那就用数据来了解客户的习惯。

West Equity合伙人、Tuft & Needle前商业发展和房地产战略副总裁蒂姆•哈吉斯建议，在选择地点时要考虑获得客户的问题。他说:“考虑一下你要如何把潜在顾客吸引到你的店里。你是要依靠大量的客流量，还是依靠内部营销努力来提高知名度?”ob欧宝娱乐app下载地址

什么样的环境对你的生意最有利?

你想在传统的购物中心，露天中心，还是街道上?确定中心的类型将有助于缩小搜索范围。

每种类型的地点都有优点和缺点。传统的购物中心可以吸引更多的客流量。业主通常会策划商品组合，提供安全，并照顾公共区域。

独立的建筑可能不那么昂贵。然而，你对你的邻居和你所在位置之外的环境控制较少。

谁是你理想的地产共有人?

列出你理想的地产共有人。谁将补充你的业务，并为你的商店带来流量?

你是一个健康品牌吗?在健身概念店或果汁吧等志同道合的租户旁边开一家店，可能有助于推动交叉购物。

你的业务运作有什么要求?

你需要浴室还是洗手池?您需要指定的停车位来接车吗?你必须考虑你的空间大小，必要的设施和停车要求。

当地市政府也会根据你的用途有不同的要求。对这些任务进行调查将节省宝贵的时间和资源。

3.源位置

一旦你制定了商业计划、预算和选址标准，你就可以开始寻找空间了。OB欧宝娱乐APP

有几种方法可以找到理想的地点。你可以使用在线服务，比如配角而且LoopNet在你的目标市场找到店面。ob欧宝娱乐app下载地址

社交也很有效。联系其他企业主，在社交渠道上分享你的搜索，以吸引商机。

它也可以很简单，比如开车在你的目标市场周围转转，看看符合你的位置策略的购物中心。ob欧宝娱乐app下载地址房东通常会在可用的建筑物上有出租标志。购物中心的房东将在他们的网站上有一个租赁页面，上面有联系信息。

最后，利用商业房地产经纪人是寻找地点的有效方法。我们将在下面讨论经纪人。

总的说来，哈吉斯强调灵活性的重要性。他说:“试着找到几个不同的空间。”“许多潜在的租户过于关注一个‘完美’的地段。”

4.旅游地点

联系房东后，安排一次旅行。最好把任何利益相关者都带到会议上。例如，在施工过程中，与承包商一起参观可以节省时间和成本。

花些时间坐在远景空间之外，观察交通。如果你能在一周的不同时间监控这个区域，那就再好不过了。你看到你的目标客户了吗?

5.协商一份意向书

一旦你决定了地点，业主会寄给你一份意向书(LOI)，概述租约的基本条款，例如租金、租期等。我们将在下面提供一份深入的租赁清单。

6.签署租赁

一旦你同意了条款，房东就会起草租约。有必要和律师一起检查一下租约。

不要害怕离开一个租赁谈判如果协议不能让你的生意成功。

零售租赁协议核对表

在美国，租约可以是一份很长的文件。以下是你在零售租赁中最常见的条款。

词的长度

租期是指零售租赁的期限。

固定最低租金

固定最低租金是指该空间的基础租金。

公共区域维修(CAM)

房东要收一笔费用来维护公共区域。复习语言，了解房东是如何计算这个数字的。

房地产税(RET)

房东会根据你的店面大小，给你提供一份年度税收估算。复习语言，了解房东是如何计算这个数字的。

增加

房东将包括每年增加的费用。基础租金和住房公积金可能会分别增加。确保你了解你的入住成本将如何增加以及何时增加。

其他成本

房东会列出“其他费用”，包括百分比租金、保证金、营销费和水电费:ob欧宝娱乐app下载地址

• 公用事业公司：了解你是通过公用事业供应商还是房东签订公用事业合同是很重要的。如果房东提供水电费，他们可能会收取管理费。承租人可以协商任何费用
• 额外的租金比例有时房东会在你的住宿费上附加一定比例的租金条款。租户将支付超过特定销售阈值的销售额的一定比例。例如，你要向房东支付当年超过50万美元销售额的10%

有几种有效的方法可以降低零售租赁成本:

• 租金减轻：租金减免允许租户在特定时期内获得免费租金。通常情况下，房东会在租赁的头几个月提供租金减免
• 纯百分比租金:纯按百分比缴付租金可减低风险。如果房东坚持一个基础租金，你可以协商一个较低的租金和较高的租金比例条款

交货日期

交付日期是房东将空间交付给你的日期。

有时业主需要在交付空间之前进行施工。延误可能会给你带来额外的费用。确保如果他们错过交货日期就会受到惩罚。

租金生效日期

租金开始日期是你将开始支付租金的日期。OB欧宝娱乐APP在交付日和租金开始日之间协商足够的时间，以允许任何延迟。如果你不营业，房东也可能会处罚你。

房东交货需求

业主将如何交付空间?如果房东打算在交付店面之前进行施工，他们应该提供房东工作函。

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租户改进

租户改善指的是你的扩建。有些房东会对店面设计有具体要求。一定要询问你的房东是否有租户标准包，并与你的建筑师和承包商审查要求。

租户津贴

租户津贴(TA)是房东给你的钱，你可以用来支付你的扩建费用。租户改善津贴又称为租户改善津贴(TIA)。

房东提供TA为合格的租户改进。合格的改进是指对空间所做的改进。你不能把津贴用在任何业务开支上(例如，POS系统，商品等)。

业主通常在扩建工程完成后支付租户津贴。房东还会要求你提供留置权弃权书和收据。

如果你在租约到期前搬出房子，房东通常会要求你偿还租金补贴。在签署租约之前，确保你了解任何罚款。

允许使用

允许的用途是指你可以在你的商店出售什么。

公共区域

了解谁负责维护公共区域。业主和租客的责任是什么?

你还应该包括房东不能用报亭或季节性激活(例如，圣诞老人设置)挡住你的空间的语言。

维修

了解你对修理的权利和责任。如果有泄漏，谁来修复?时机是什么?

提前终止条款

提前终止条款允许你或房东提前终止租约。如果你的商店不能正常运作，终止条款或“踢出去”可以帮助你降低风险。

的财产

如果你在大型购物中心租赁空间，可以有共同租赁条款。有了共同租赁条款，房东将需要有最低数量的租户开放。它还可以要求特定的租户保持营业(例如，百货公司)。

如果业主违反了共同租赁条款，租客有权支付较低的租金或终止租约。

个人担保

房东会要求租客在签署租约前提供财务报表。有时房东会要求租客签署一份个人保证书作为担保。个人担保允许房东在租户不支付租金的情况下追讨其资产。

如果你一定要在保函上签字，要了解保函的条款。你可以要求在支付租金时“烧掉”担保，以减少风险。

小时的操作

通常，购物中心的房东会要求租户在特定时间营业。你们假期能关门吗?如果您意外关闭会发生什么?确保租约中有最适合你的业务的语言。

选择扩展

租户可以协商续约。该选项赋予租户在租约到期时在特定时期内续订租约的权利。

恢复条款

一项恢复条款规定了租客在租约到期后如何将空间归还给房东。

零售租约的种类

永久和临时

一个permanen租赁是指租赁期限在一年以上的。

另一方面，a临时租赁是指租赁期限在一年以下的。虽然租金和扩建要求可能较低，但房东通常有终止临时租约的权利。

租结构

零售租赁中有几种不同类型的租金结构。

• 三重净(某某):三重净租赁包括基础租金、公共区域维护和房地产税
• 总值+税:总数包括基本租金和公共区域维修费用。租户还需支付单独的税费
• 租赁总额:租户在总租赁中支付一个租金数字，包括基础租金、CAM和房地产税
• Percentage-rent只有:租户只支付销售额的一定比例

引导零售租赁过程

虽然零售租赁过程似乎令人不知所措，但实体店是获取新客户和发展业务的有效方式。

准备是至关重要的。通过了解你的目标市场，制定一个现实的预算和时间表，你就可以ob欧宝娱乐app下载地址通过零售租赁让你的商店获得成功。

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