物业管理涉及相当大的费用-包括保险局维护 赋税 公共事业 园林美化 清扫 安全等所有者计数时,他们想出关键度量:净运营收入
有了NOI,你就可以判断物值 和它可能提供的潜在回报NOI可能有点难理解 特别是如果你刚加入游戏更多关于净运营收入和计算方法
净操作收入是什么
净营业收入或NOI测量减法后资产或投资的盈利运营费从收入中获取商业房地产行业常使用它来确定投资属性的盈利性,如办公楼、公寓综合体或仓库
计算NOI时全加岁入并减运营费用-典型与财产管理直接相关费用,包括房地产税、保险、水电和维护计算排除许多其他费用,包括所得税、债务利息、资本支出和折旧,因为这些不被视为直接运营费用。
NOI类似于利息、税、折旧和摊还法前收入(EBITDA),该计量法在其他行业广泛使用,用以判定企业基本运营盈利性
净运营收入通常是逐年计算,而不是按月或按季计算,以计算季节性或异常费用,如园林美化、雪花清洗或窗体清洗
NOI还使用所谓的资本化率或上限率测量资产投资潜在回报举例说,一公寓楼以1,000万美元购买,每年净营业收入为100万美元,上限率为10%(或100万美元除以1,000万美元)。
如何计算净操作收入
净操作收入公式如下:
毛营业收入-运营开支=NOI
获取此方程的两个变量需要几步营业毛收入取自毛潜在收入或如果全部出租空间都填满时最大产值因空缺或未付租金而损失的收入从潜在毛收入中扣除并减运营费用
显示NOI年度计算时,想象办公楼有下列特征和统计:
办公空间 :75,000平方英尺
租赁率 :30元平方英尺,每年
毛潜在收入75,000x30=2250 000
发售机收入25000元
计算大楼净运营收入可能看起来是这样:
| 营业毛收入 |
| 75,000sq平方公尺30元/sq平方公尺 |
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| 售货机 |
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| 毛潜在收入 |
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| 减空2500sq平方公尺30/sq.ft |
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| 营业毛收入 |
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然后从总操作收入中减去以下内容:
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运营费用
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| 物业税 | 300,000元 |
| 搭建现场管理 | 10万元 |
| 公共事业 | 50,000元 |
| 保险局 | 六万元 |
| 维护 | 90 000 |
| 运营总费 | 600,000 |
使用两个变量计算NOI方程
220万-60万=160万
ob欧宝娱乐app下载地址可计算上限率,将NOI除以当前物业市值假设房主支付2千万ob欧宝娱乐app下载地址在这种情况下,上限计算法(NOI/市值属性)看起来是这样:
160万/2千万=0.08或8%
净营业收入和债务成本
物业净营业收入常与其债务利息支付作比较公债保值比(DSCR)称此金融度量测量物业偿还债务能力,即NOI超出或低于利息支出
所有人和放款人评价DSCR以确定为购房融资的条件-或贷款是否合情合理越高比越好DSCR超过1对盈利投资至关重要
房主支付2千万现金购买价的一半 并用6%年利率贷款支付其余1千万 利息成本为每年60万DSCR方程在此例中为
NOI(160万美元)/利息(600 000美元)=2.67或2.67
大楼产生净营业收入267美元每1美元利息支出,表示交易在财政上可行
影响净运营收入的因素
净营业收入和上限率可基于下列因素浮动:
- 租金和空缺率.房主提高租费、补缺或回收拖欠租金时,出租物收入会增加反之,较低的租金率和更多的空缺和离散性削减租金收入
- 运营费用.物业税增减
- ob欧宝娱乐app下载地址市场条件.经济繁荣或减速可导致空缺和分治增减住房或办公空间供应不符合需求的地区也是如此。
